Terreno de engorda

São muitos os problemas inerentes à administração pública de qualquer cidade. Saúde, educação, segurança, limpeza e geração de empregos são os temas preferidos para delinear o assunto. Contudo, esses temas preferidos e todos os outros inerentes à boa administração pública estão compreendidos nas leis municipais, estaduais e federais que regem a garantia do bem-estar de uma sociedade e de seus habitantes. Aplicar por completo as determinações legais que regem a matéria é o princípio, é a obrigação do executivo. O objetivo de toda administração pública é tão somente promover o desenvolvimento social e econômico da comunidade. Pode ser uma utopia, mas é o que a lei determina.

São muitas as determinações legais para fazer funcionar a máquina administrativa em prol de um satisfatório avanço do bem estar social e econômico do povo.

Porém, aqui me dirijo exclusivamente ao tema terreno de engorda, já que são várias as reportagens veiculadas pela Folha da Manhã atestando reclamações dos cidadãos acerca das propriedades denominadas “de engorda” e das edificações abandonadas. Trago à discussão as determinações legais inseridas no Plano Diretor de Passos (Lei nº 023/2006) que dizem respeito a essas propriedades, as quais por anos e anos estão sub-utilizadas, não utilizadas, abandonadas, não aproveitadas e ou somente especuladas. São terrenos ou prédios que causam grandes problemas sociais e econômicos no município e para os munícipes. E se eles existem e persistem, com eles perpetua-se a especulação imobiliária ilegal, a não urbanização, os insetos, os animais e as doenças indesejáveis dentre outras reclamações.

Entretanto, as providências legais contra esse problema devem ser tomadas conforme determina a lei. Não é somente fiscalizar um ou outro terreno, ou fiscalizar quando da reclamação. Não é somente notificar para uma limpeza ou para a murada e passeio. A ação determinada pela Constituição Federal, assegurada na Lei do Plano Diretor de nosso município tem amplitude e eficácias maiores. Detectado o problema via reclamação ou fiscalização, a administração notifica os proprietários dessas “engordas” existentes nas macrozonas sujeitas a edificações ou urbanização compulsória de nossa cidade para iniciarem os processos de projetos e construções com o fim de socializarem a área. Notificação realizada sob as penas da lei, quais sejam, sob pena de ser parcelado o solo ora inútil ou a edificação compulsória; impor o ITPU progressivo; e em último caso, a desapropriação total do imóvel.  Isso é a lei na prática, por conseguinte, eficácia.

Estas são as penalidades para coibir a existência das propriedades de engorda. Determinações asseguradas no artigo 182, II, da CF 88, artigo 148 da Lei Orgânica do Município de Passos e artigos 75 e seguintes do nosso Plano Diretor. Os malefícios sociais e econômicos  oriundos dessas propriedades serão afastados com a notificação executiva do proprietário para cumprir a sua obrigação, diga-se, obrigação de socializar o que é seu, uma vez que toda propriedade tem função social e não especulativa. 

E se acaso o notificado não tomar qualquer providência no prazo determinado e em respeito à lei, a administração deverá iniciar o processo de penalidades até culminar na desapropriação da área não urbanizada, exterminando o regime de engorda do terreno e fazendo prevalecer naquela localidade a sua função estritamente social. Feito isso, a administração, além de restabelecer a ordem social, exterminará o mato, os ratos, as cobras, as aranhas, as doenças e principalmente os criminosos que não terão mais um habitat propício para se estabelecerem.          

                                                           Charles Pereira. Advogado, consultor e escritor.

CONDOMÍNIO DE VERDADE

    A lei 4.591/64 impõe a todo e qualquer empreendimento imobiliário em condomínio seguir suas regras, principalmente a regra da venda regularizada das unidades do condomínio aos consumidores, sob pena de sofrer o empreendedor as sanções legais. Dessa arte todo condomínio, seja ele industrial, comercial, residencial horizontal ou residencial vertical, precede da sua exata regularidade e registro no Cartório de Registro de Imóveis, e assim ser chamado de condomínio e vendido como tal.  Realizado o empreendimento dentro das regras da lei que rege a matéria, o condomínio nascerá com toda a licitude e segurança que o mercado consumidor merece e deseja.

    A título de esclarecimento ainda ao consumidor e leitor, condomínio é bem mais peculiar do que loteamento. Tanto é que são modalidades regidas por leis diferentes e específicas. Mas a principal diferença dos empreendimentos denominados de condomínio é que o regime jurídico dessa modalidade de desenvolvimento urbano é o Direito Privado, com natureza jurídica de condomínio privado. 

    A modalidade condomínio privado tem registrado em cartório imobiliário o padrão de construção que será realizado pelo incorporador, construção pré-estabelecida em um memorial descritivo que segue o registro em cartório. Nesse mesmo registro serão estabelecidas também todas as regras de uso das áreas exclusivas e das áreas de uso comum, via convenção condominial. Por conseguinte, não haverá áreas de domínio público como praças e ou vias públicas, tudo existente em um condomínio é parte ideal da propriedade condominial.

     Há muito venho sendo solicitado para dar pareceres jurídicos e consultivos sobre imóveis em regime de condomínio e atesto que os problemas identificados são advindos quando do início incorreto desses empreendimentos. Se esses não seguiram as regras da lei 4.591/64, não são condomínios privados, nem sequer podem deter o status de condomínio.

     Essa semana, nesse jornal, uma reportagem foi realizada sobre o empreendimento imobiliário da Construtora CMP, denominado Condomínio Jardim dos Pinheiros, já devidamente incorporado, legalizado e registrado em cartório como condomínio, conferindo total segurança aos consumidores dos apartamentos colocados à venda. Isso é condomínio de verdade, realizado dentro das regras da lei 4.591/64, permitindo ao consumidor obter financiamentos excelentes para a aquisição das unidades residenciais e trazendo em contrapartida benefícios financeiros sadios que somente a regularidade de um empreendimento traz ao empreendedor.

    Parabéns à Construtora CMP pelo zelo à lei e respeito aos consumidores. Parabéns pelo empreendimento que está sendo erguido com técnicas e tecnologia inovadoras. Parabéns aos empreendedores da CMP que atestam em seus empreendimentos a seriedade e o comprometimento em fazer o melhor e o correto como fórmula de sucesso. Exemplo do respeito à lei e aos consumidores.

Recuperação Judicial, Modismo ou Direito.

Muitas empresas e seus empresários estão em precária situação financeira ou até mesmo pré-falêncial e não sabem ou ignoram a existência dos procedimentos para requerer a recuperação judicial, medida autorizada pela Lei nº 11.101/2005. Insistem esses empresários em seguir seus instintos e os projetos que não deram retorno, até não mais serem fortes suficientes para vencer os desafios implacáveis no mercado em evolução constante. Nos dias atuais já são muitos os pedidos de recuperação judicial impetrados e em andamento, porém o número de decretações de falência e principalmente de encerramento de empresas é cento e vinte vezes maior.   Poderiam as falidas ou as encerradas estar em pleno processo de recuperação judicial e mantendo seus objetivos sócio-econômicos.  A lei 11.101/05 está aí para socorrer quem dela necessitar.

Os empresários atuais que se colocarem na posição de querer morrer com a empresa, vão morrer.  O que se deve fazer é ultrapassar o orgulho, procurar advogado competente e reconhecer que a recuperação judicial, quando necessária e admissível aos seus negócios, é medida totalmente legítima na sociedade e lícita no Poder Judiciário, pois será preservada a atividade econômica e por conseguinte, os empregos, o fomento comercial e industrial, o pagamento de impostos, a geração de riquezas e de divisas para toda a comunidade e, principalmente, mantida atividade empresarial contínua.  A recuperação judicial é um remédio jurídico amargo, eficaz contra a sangria financeira de empresa e empresários em condições de se recuperar.

A metáfora utilizada traduz que os procedimentos requeridos em juízo para obter a recuperação não são simples. Existe uma fórmula a ser preenchida que são as exigências legais, as quais deverão estar cumpridas para que seja dada à requerente o deferimento judicial e se recuperar. Abusando da linguagem metafórica, a recuperação judicial é o medicamento que bem ministrado surte os efeitos da prescrição esperada, qual seja, a cura da saúde sócio-econômica da empresa.

Esse é o principal objetivo da lei de recuperação judicial, evitar a falência de quem tem condições de se recuperar. Consultorias jurídicas e análises contábeis são os caminhos para enxergar a viabilidade da recuperação em juízo, pois ela autoriza quem de direito.  Uma medida legal destinada a evitar a falência, proporcionando ao devedor a possibilidade de apresentar em juízo e aos credores formas e prazos plausíveis para quitação de todo o débito que existe, estancando a sangria administrativa e financeira que desestabiliza os objetivos empresariais.

A administração judicial é feita por profissional capacitado para o encargo e nomeado pelo juízo e em conjunto com o devedor. Há também a figura do comitê de credores que fiscaliza todos os procedimentos e a assembléia geral dos credores que discute e aprova o plano oferecido pelo devedor.

A recuperação judicial pode ser utilizada por empresas de qualquer porte, desde microempresas até multinacionais. Aquelas que quiserem evitar sua falência ou se encontram em pré-falência, possuindo todos os requisitos legais dispostos na lei 11.101/05, artigos 51 e seguintes e, vencendo o orgulho, podem recorrer a um bom profissional da advocacia que levará a peça vestibular ao Poder Judiciário, na forma da lei, e terão a garantia de obter os procedimentos para se recuperar.

Na prática profissional, qualquer pretendente precisa contratar advogado e consultoria para entrar com processo na Justiça e fazer um plano de reestruturação a ser entregue em 60 dias da data do pedido. Já o micro e pequeno empresários necessitam apenas do advogado, por não precisar de projeto. Para esse segmento, a lei já permite o pagamento do débito da empresa em 36 parcelas mensais, consecutivas, com carência de 180 dias. Nesse período, todas as ações judiciais existentes são suspensas, o que dará o primeiro fôlego ao solicitante para iniciar sua recuperação sócio-financeira.

Enfim, é bom dizer que o espírito da lei 11/101/05 é evitar falências, transtornos sociais e econômicos, oferecendo ao público empresarial mecanismos judiciais para reverter situação em declínio ou pré-declínio. Desde que as empresas requerentes sejam viáveis para uma recuperação e demonstrado isso no ato do pedido em juízo, o direito lhe será assegurado.

Nos países mais industrializados as formas de recuperação em juízo são extremamente utilizadas, mas não se trata de modismo internacional e sim, atitude do empresariado que venceu o orgulho e exerceu seu direito.